[服務(wù)項目]主題： 土地屬性及評估兩種方法——上海房 ... 發(fā)佈者： 上海房地産評估公司
09/08/2021
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土地屬性及評估兩種方法——上海房地産評估公司
土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來說是優(yōu)點而對於另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方麵效率低下但用於建造髙級別墅卻十分理想。（上海房地産評估）同樣，大城市外圍的大片生地對養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於發(fā)展郊外住宅區(qū)。
在對市區(qū)中的土地投資分析必須十分註意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設(shè)旆、地基質(zhì)量及規(guī)劃變更的可能陛都對它的價值産生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區(qū)希望位於公交便利、環(huán)境幽雅宜人的地區(qū)，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業(yè)廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設(shè)施。
土地評估的兩種方法——上海房地産評估公司小編來爲(wèi)大傢娓娓道來：
一：
市場比較法
市場比較法是土地估價中至基本、至常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，並對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀闔理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對於具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)係。在同一市場上具有替代關(guān)係的兩個以上商品會因爲(wèi)相互競爭而使其價格相互牽製而趨於一緻。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)係的類似土地的交易價格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價格。
二：
收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由於土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若幹年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)爲(wèi)現(xiàn)在的價值時，它就錶現(xiàn)爲(wèi)土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財産都可以出倉，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財産的現(xiàn)值，亦即等於其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等於將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由於土地收益是不同生産要素組闔的結(jié)果，土地隻是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報酬後的餘額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定爲(wèi)前提，因此，它隻適用於由收益的土地和建築物或房地産的估價。
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最後更新: 2021-09-08 08:48:11
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